Le false promesse del Piano Casa

Cresce in Italia il disagio abitativo, a cui il governo Meloni ritiene di aver dato un’adeguata risposta con la legge n.116 del 2 luglio 2026, conosciuta come Piano Casa. Giusi Milazzo, segretaria regionale del Sunia, spiega i motivi per cui questa legge, nonostante l’enfasi con cui è stata presentata, non risponderà al bisogno abitativo, che in Italia interessa circa 5 milioni di persone. Rischia, invece, di essere un’ulteriore occasione di cementificazione del territorio.

La legge, chiamata impropriamente “Piano casa” è stata preceduta da un lungo battage propagandistico centrato sulla necessità di rendere nuovamente riutilizzabili 60 mila alloggi di Edilizia residenziale pubblica (erp) sui 100mila che si potrebbero recuperare.

Anziché finanziare i progetti di manutenzione straordinaria di Comuni ed Enti Gestori con somme adeguate, per questo programma straordinario vengono stanziati 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030. Una somma così ripartita: 116 milioni nel 2026, 216 nel 2027, 228 nel 2028, 180 nel 2029 e 230 nel 2030. Ma assolutamente insufficiente per risolvere il problema abitativo che, come Sunia (Sindacato unitario nazionale inquilini e assegnatari), abbiamo più volte denunciato e che interessa in Italia il 15,5 5 delle famiglie (indagine Nomisma). Per ovviare all’inconveniente della mancanza di risorse è previsto – come vedremo – il ricorso a fondi privati.

La governance è stata affidata ad Invitalia (Agenzia nazionale per l’attrazione degli investimenti e lo sviluppo d’impresa) e ad un Commissario straordinario che può operare in deroga ad ogni disposizione di legge diversa da quella penale e le cui ordinanze sono immediatamente efficaci. Una libertà di manovra che non può non preoccupare.

Nel complesso, non solo non aumenterà la dotazione del patrimonio ERP ma è facile prevedere un suo depauperamento per quella parte di patrimonio, ubicato in zone appetibili, su cui interverranno i privati e che si trasformerà forse in edilizia sociale con canoni poco più bassi di quelli concordati. Tanto più che la norma non elimina ma ribadisce la vendita del patrimonio abitativo pubblico.

Ci chiediamo il senso di un sistema così complesso e opaco. Per questo aspettiamo il primo atto pubblico e ci auguriamo di essere smentiti.

La legge si basa su tre pilastri: il primo è il recupero di immobili di edilizia residenziale pubblica, di cui abbiamo già parlato, il secondo è quello che si occupa del social housing, che – nonostante l’introduzione di alcuni paletti – temiamo possa contribuire poco a risolvere il disagio abitativo.

Il Commissario straordinario (o il vice commissario) il cui incarico si dovrà concludere a fine 2027, con una evidente incongruenza rispetto ai tempi complessivi di attuazione del piano, dovrà individuare -interpellando gli enti e le amministrazioni pubbliche – gli immobili non utilizzati e non produttivi per poi, dopo averli selezionati, definire l’elenco di quelli su cui poter presentare iniziative di edilizia sociale.

Al Commissario spetta la definizione dello schema di convenzione la cui durata non potrà essere inferiore ai 25 anni. Anche in questo caso un ruolo importante lo svolge Invitalia spa. Positivo il recupero degli immobili pubblici non più utilizzati, poco chiaro il procedimento di formazione dei canoni e il sistema di finanziamento.

E’ importante sottolineare che i 970 milioni di euro previsti, spalmati su 5 anni, non sono fondi freschi ma sono stornati dalla dotazione del Fondo di Coesione e da quella dei fondi del Pon metro plus. Con un ardito gioco di prestigio il Governo prevede che, per le operazioni di ristrutturazione, si possa attingere, tra gli altri fondi, al 50% delle somme del fondo sociale del clima che l’Italia non ha ancora avuto finanziato dall’Unione europea. Questi fondi andrebbero destinati esclusivamente ai nuclei familiari in condizioni di grave povertà energetica.

E’ prevista poi la costituzione di un fondo social housing istituito da Invimit Sgr con quote sottoscritte per il 2026 di 100 milioni. Previsione che, per i Comuni a cui sono stati sottratti i fondi Pon, è quasi una beffa perché adesso per partecipare ai finanziamenti dovranno sottoscrivere quote del fondo.

Altra perla delle disposizioni contenute nel testo della legge è la deroga alla normativa ordinaria, ai piani e ai vincoli urbanistici.

L’ultimo pilastro, forse quello che mette a nudo i desiderata di una politica che guarda alle città come luoghi da depredare dell’aria, del verde, degli spazi e delle aree libere, è quello inerente la così detta edilizia integrata. Basti pensare che in questo caso si prevede che possano esserci investimenti da parte dei fondi privati anche esteri che raggiungano anche il miliardo di euro e in questo caso scattano tutte le misure necessarie, gestite da un commissario straordinario, che possano assicurare che il programma costruttivo vada a buon fine, a partire dalla dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale.

In che cosa consiste l’edilizia integrata? Si tratta di programmi costruttivi che integrano l’edilizia residenziale convenzionata, rivolta a particolari categorie, con l’edilizia residenziale non convenzionata in cui coesistano funzioni non abitative, alcune di interesse sociale. Sono previsti vincoli sia per la tipologia di destinatari sia per i canoni che per la durata delle convenzioni, ma temiamo che questa tipologia di programmi, per la cui realizzazione occorreranno investimenti privati importanti, potrà essere realizzata solo nei contesti territoriali appetibili perchè ritenuti di pregio.

L’ampliamento della cubatura sino al 35% e la semplificazione dell’iter burocratico rendono questo tipo di programmi particolarmente interessanti e appetibili per gli investitori privati, a fronte di un congruo ritorno economico, possibile esclusivamente ampliando le aree non soggette a vincoli.

Il vincolo del 70 % di edilizia abitativa convenzionata, pur rappresentando una remora agli investimenti privati, non è certo una garanzia del valore sociale degli interventi, considerato che ci sono contesti in cui i canoni concordati hanno valori che incidono più del 50% sui redditi medi. Se pensiamo che la legge prevede che i canoni da definire per gli alloggi in edilizia convenzionata siano inferiori del 33% ai canoni medi del contesto di riferimento, ci rendiamo conto della inefficacia sociale di tali misure.

Per ultimo, sempre in merito all’edilizia integrata, è opportuno notare che in sede di conversione in legge del decreto, su pressione dei potenziali investitori, si è definito che gli investimenti relativi a destinazioni d’uso non residenziali saranno fuori da questo conteggio.

E’ utile ricordare e ribadire che la legge 116 non approva un piano casa. Mancano infatti quasi del tutto le misure relative al welfare abitativo e al settore privato, a partire da una regolamentazione dei canoni e dalla definizione di sistemi utili ad agevolare l’immissione sul mercato a canoni accessibili di milioni di alloggi privati non utilizzati.

Quello approvato può costituire un’occasione per un ampia e ulteriore cementificazione. Proprio per questo occorrerà un’attenta vigilanza e la creazione di una rete di alleanze per arginare speculazioni immobiliari ammantate di utilità pubblica e sociale secondo un copione ampiamente utilizzato anche a Catania. (vedi Social Housing a Cibali: finanziamento pubblico, profitto privato)

Sarà poi utile ritornare su alcuni altri aspetti contenuti nelle maglie del complesso articolato della legge, a partire dai sistemi di finanziamento, ai decreti attuativi previsti ed alle deroghe in capo al Commissario straordinario.